Soll ein bebautes Grundstück grundbuchrechtlich geteilt werden, so ist dazu eine bauordnungsrechtliche Teilungsgenehmigung nach § 7 der BauO NRW 2018 erforderlich. Bebaut ist ein Grundstück, wenn sich auf ihm bauliche Anlagen befinden und diese bauordnungsbehördliche Belange berühren (beispielsweise bei Gebäuden sind diese bereits berührt, wenn der Keller oder die Gründung fertig gestellt ist).

Die Teilungsgenehmigung dient der präventiven Kontrolle und soll sicherstellen, dass baurechtswidrige Zustände durch die Teilung eines - bebauten - Grundstückes nicht eintreten. 

Auf die Erteilung der Teilungsgenehmigung besteht daher ein Anspruch, wenn durch die Teilung nicht eine bauliche Situation entsteht, die den Vorgaben der BauO NRW 2018 (bzw. den auf der Basis der BauO NRW 2018 erlassenen Vorschriften) widerspricht.
Darüber hinaus ist zu prüfen, ob der Teilung das Bauplanungsrecht und die Festsetzungen eines ggf. vorhandenen Bebauungsplanes entgegen stehen.

In der Praxis stehen häufig fehlende Abstandsflächen einer Teilungsgenehmigung entgegen, aber auch das Erfordernis der Erschließung, der Wegfall der erforderlichen/nachgewiesenen Stellplätze, der Wegfall des notwendigen Kinderspielplatzes oder Brandschutzvorschriften können die Teilung eines Grundstückes ausschließen. Einzelne Ablehnungsgründe wären z.B.

• Anschluss eines Gebäudes an eine öffentliche Verkehrsfläche wird unterbrochen (Erschließung),
• Anordnung eines Gebäudes auf nur einem Grundstück wird aufgehoben,
• Abstandsflächen liegen nicht mehr auf dem Baugrundstück selbst,
• Mindestabstände für bestimmte bauliche Anlagen werden reduziert,
• Mindestabstand der Gebäudeabschlusswand eines Gebäudes mit Öffnungen wird unterschritten.

Im Falle solcher bauordnungsrechtlichen Verstöße sind diese vor dem Teilungsverfahren zu regeln. Hierzu kann es erforderlich sein, Baulastanträge zu stellen und entsprechende Lagepläne und Bauzeichnungen vorzulegen. Dies gilt auch für Verstöße gegen das Bauplanungsrecht oder einen Bebauungsplan.