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Baugesetzbuch Kapitel 2 „Besonderes Städtebaurecht“ (§§ 136 bis 191 BauGB)

Baugesetzbuch (BauGB), Baunutzungsverordnung (BauNVO), Planungssicherstellungsgesetz (PlanSiG), Planzeichenverordnung , (PlanzV), Raumordnungsgesetz (ROG), Raumordnungsverordnung (RoV),Landesplanungsgesetz (LPlG NRW), Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NW),Bundesimmisionsschutzgesetz (BImSchG), Bundeskleingartengesetz (BKleingG), Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG), Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG), Gesetz zur Ordnung des Wasserhaushalts (WHG), Gesetz zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (WoBindG), Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP-G), Denkmalschutzgesetz NRW (DSchG NRW), Landesnaturschutzgesetz NRW (LNatSchG NW), Landesbodenschutzgesetz NRW (LBodSchG NRW), Landesimmissionsschutzgesetz (LImSchG), Landeswassergesetz NRW (LWG NRW), Nachbarrechtsgesetz (NachbG NRW)

BauGB, BauNVO, PlanSiG, PlanzV, ROG, RoV, LPlG NRW, BauO NW, BImSchG, BKleingG, BNatSchG, BBodSchG, WHG, WoBindG, UVP-G, DSchG NRW, LNatSchG NW, LBodSchG NRW, LImSchG, LWG NRW, NachbG NRW

Das sog. besondere Städtebaurecht geht über die kommunale Bauleitplanung (als Teil des Allgemeinen Städtebaurechts im BauGB) hinaus. Im Mittelpunkt des besonderen Städtebaurechts steht der Umgang mit dem städtebaulichen Bestand einer Gemeinde und insbesondere mit den Missständen, die in Quartieren entstanden sind und denen entgegenzuwirken ist. Des Weiteren befasst es sich mit der Stadtgestalt und baulichen Eigenheiten bestimmter Räume in der Stadt und beinhaltet Themen des Städtebaulichen Denkmalschutzes sowie des Stadtumbaus und städtebaulicher Gebote. Das besondere Städtebaurecht beinhaltet einerseits eigene formelle Instrumente und Verfahren und kann sich andererseits auch auf formelle Instrumente der Bauleitplanung sowie informelle Instrumente, z.B. die städtebauliche Rahmenplanung, stützen. Zahlreiche Einzelvorschriften des besonderen Städtebaurechts betreffen die Durchführung verschiedenster Maßnahmen, z.B. die Verantwortlichkeiten für Planung und Kosten.

Im besonderen Städtebaurecht wird differenziert zwischen

• städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen (§§ 131 bis 164 BauGB),
  
• städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen (§§ 165 bis 171 BauGB),
  
• Stadtumbaumaßnahmen (§§ 171a bis 171 d),
  
• Maßnahmen der Sozialen Stadt (§ 171 e BauGB),
  
• privaten Initiativen zur Stadtentwicklung (§ 171 F BauGB), 
  
• Erhaltungssatzungen und städtebaulichen Geboten (§§ 172 bis 179 BauGB),
  
• Sozialplan und Härteausgleich (§§ 180 und 181 BauGB),
  
• Miet- und Pachtverhältnissen (§§ 182 bis 186 BauGB) sowie
  
• städtebaulichen Maßnahmen im Zusammenhang mit Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur (§§ 187 bis 191).

Es werden Inhalte, Einzelheiten zu Kostenaspekten, Verfahrensweisen und andere Aspekte dargestellt und geregelt.
Typische Elemente von Maßnahmen im Rahmen des besonderen Städtebaurechts sind umfassende Strukturuntersuchungen, Öffentlichkeitsbeteiligungen, die Entwicklung und Verabschiedung städtischer Satzungen und die Möglichkeit, Gebote auszusprechen.

Grundlage für die hier beschriebenen Maßnahmen ist Kapitel 2 des Baugesetzbuches, das „besondere Städtebaurecht“. In den §§ 136 bis 191 BauGB werden die Rahmenbedingungen für Sanierungsmaßnahmen, städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen, Stadtumbaumaßnahmen, Maßnahmen der Sozialen Stadt, Erhaltungsmaßnahmen und städtebaulichen Geboten sowie weiteren Regelungen gesetzt.
Die vorstehend genannten Handlungsfelder sind damit Teil einer größeren Palette von Maßnahmen, die alle dazu dienen, krisenhaften Erscheinungen in Städten oder Quartieren/Stadtteilen mit städtebaulichen Mitteln entgegen zu treten.

Maßnahmen des besonderen Städtebaurechts können in viele Zielrichtungen ausgerichtet sein:

• Die Umwelt und die Wohn- und Arbeitsverhältnisse sollen verbessert werden,
• Innerstädtische Bereiche sollen gestärkt werden,
• Nicht mehr bedarfsgerecht bauliche Anlagen sollen einer neuen Nutzung zugeführt werden,
• Innerstädtische Altbaubestände sollen nachhaltig erhalten werden.

Details sind in den angegebenen Paragrafen des Baugesetzbuches abschließend geregelt.

Bestimmte Instrumente werden dabei übergreifend angewendet. Die z.B. für Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen gesetzlich vorgeschriebene Beteiligung von Betroffenen bzw. öffentlichen Aufgabenträgern gilt auch für Stadtumbaumaßnahmen. Da die Beteiligung der Öffentlichkeit, der Träger öffentlicher Belange und sonstiger Behörden im Zuge stadtplanerischer Arbeit ein wichtiger und selbstverständlicher Teil ist, wird daher bei Stadtumbaumaßnahmen i.d.R. ein Beteiligungsverfahren durchgeführt. Denn die Vielzahl potenziell Betroffener macht eine Beteiligung sinnvoll. Das gilt umso mehr, wenn parallel auf formelle Instrumente der Bauleitplanung zurückgegriffen wird, in der umfassende Beteiligung Teil der Verfahren ist.
Die Art und Weise der Beteiligung ist dabei nicht vorgeschrieben, sondern kann je nach Art und Weise der Maßnahmen individuell ausgewählt werden. Die Stadtplanungspraxis hält dafür zahlreiche Formate bereit.

Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind auf die Lösung komplexer städtebaulicher Probleme im Rahmen einer Gesamtmaßnahme ausgerichtet. Die einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung liegt meist im öffentlichen Interesse. Verfahrensmäßige Merkmale der städtebaulichen Sanierung sind: Vorbereitende Untersuchungen, eine förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets durch Gemeindesatzung, die Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung, ggf. der städtebaulichen Planung, sowie die Erörterung und Fortschreibung des Sozialplans (§ 180).

Durch städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen können Ortsteile oder andere Gemeindeteile entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung oder die Entwicklung des Landesgebiets oder der Region erstmals entwickelt werden oder sie werden im Rahmen einer städtebaulichen Neuordnung einer neuen Entwicklung zugeführt.

Stadtumbaumaßnahmen sind Maßnahmen, die das Ziel haben, in Gebieten, die von erheblichen städtebaulichen Funktionsverlusten betroffen sind – wie beispielsweise ein dauerhaftes Überangebot an baulichen Anlagen für bestimmte Nutzungen, bspw. für Wohnzwecke – eine nachhaltige städtebauliche Struktur herzustellen. Wesentlich für Stadtumbaumaßnahmen ist, dass sie auf der Grundlage von erarbeiteten städtebaulichen Entwicklungskonzepten durchgeführt werden.

Maßnahmen der Sozialen Stadt sind auf die Stabilisierung und Aufwertung von durch soziale Missstände benachteiligten Ortsteilen oder anderen Teilen des Gemeindegebiets ausgelegt. Soziale Missstände in diesem Sinne liegen insbesondere dann vor, wenn ein Gebiet auf Grund der Zusammensetzung und der wirtschaftlichen Situation der dort lebenden und arbeitenden Menschen erheblich benachteiligt ist. 

Mit dem Instrument der Erhaltungssatzung kann eine Gemeinde die Genehmigungsbedürftigkeit von Rückbau und Nutzungsänderung, ggf. auch die Errichtung baulicher Anlagen festlegen, und zwar zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt.

Verfahrensmäßige Merkmale der städtebaulichen Sanierung sind: Vorbereitende Untersuchungen, eine förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets durch Gemeindesatzung, die Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung, ggf. der städtebaulichen Planung, sowie die Erörterung und Fortschreibung des Sozialplans (§ 180).
Weitere Grundlage sind städtebauliche Entwicklungskonzepte, die für die betroffenen Gebiete auf kommunaler Ebene ausgearbeitet werden.

Die Kommune legt das jeweilige Gebiet, in dem Maßnahmen im Rahmen des besonderen Städtebaurechts durchgeführt werden sollen, durch Beschluss des Rates fest. In manchen Fällen ist hierfür eine formelle Satzung erforderlich, die durch den Stadtrat verabschiedet werden muss (z.B. Sanierungsgebiet, Gebiet für eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme).

In der Regel entstehen Kosten für die Erstellung von Plangrundlagen und Fachgutachten. Kosten entstehen ebenso durch die Einschaltung von Fachbüros für die Koordination und Kommunikation von Planungsprozessen, die ein „Städtebauliches Entwicklungskonzept“ zum Ziel haben.
Die Umsetzung von Maßnahmen eines Entwicklungskonzeptes erzeugt weitere Kosten. In vielen Fällen werden die Erarbeitung von Städtebaulichen Entwicklungskonzepten und die Umsetzung von Maßnahmen durch Fördermittel der Landes- und Bundesebene unterstützt. Ansonsten liegen die Kosten bei der Kommune.

Während in manchen Bereichen das Verfahren mit seinen Inhalten vorgegeben ist (städtebauliche Sanierung, städtebauliche Entwicklungsmaßnahme), ist das in anderen Bereichen weniger formalisiert.

Die Bearbeitungsdauer von Maßnahmen im Rahmen des besonderen Städtebaurechts kann nicht eingegrenzt werden. Sie ist abhängig von positiven Förderbescheiden, zustimmenden Ratsbeschlüssen, ausreichenden städtischen Haushaltsmitteln, der Verfügbarkeit von Fachplanungsbüros, der Zahl umzusetzender Maßnahmen und anderen Faktoren.
In Hilden etwa hat die Umsetzungsdauer für das Integrierte Handlungskonzept Innenstadt Hilden (Stadtumbaumaßnahme) ca. acht Jahre gedauert.

Fristen müssen beim Stellen von Förderanträgen eingehalten werden, ebenso bei der Verwendung von Fördermitteln. 

Formulare müssen für die Stellung von Förderanträgen ausgefüllt werden. Diese erhalten Sie abhängig vom Förderprogramm vom jeweiligen Fördergeber bzw. können diese dort abrufen. Ansonsten ist die Form eines Stadtentwicklungskonzeptes frei.

Beispiele für Hilden: 

• Integriertes Handlungskonzept Innenstadt Hilden 2014 - 2022 
• Durchführung von „Stadtkonferenzen“ zum Gesamtkonzept und zu größeren Einzelmaßnahmen;
• Eigentümerbeteiligungen
• Förderanträge

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