Erhaltungssatzung Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten

Die Ziele einer Erhaltungssatzung beziehen sich auf verschiedene Aspekte
Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets: 

• Schutz von Ortsbild, Stadtgestalt und Landschaftsbild / Schutz einer Gesamtheit von Anlagen von städtebaulicher, insb. geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung (§ 172 Abs. 3 BauGB) 
• Erhaltung städtebaulich bedeutsamer Anlagen innerhalb eines städtebaulichen Zusammenhangs
• Die Denkmalwürdigkeit und Denkmalfähigkeit der in dem Gebiet vorhandenen Anlagen ist ausdrücklich keine Voraussetzung. 
• Es geht nicht um den Schutz einzelner Gebäude ohne städtebaulichen Bezug (Einzelgebäude lassen sich aber nach Landesrecht unter Denkmalschutz stellen – soweit Denkmalfähigkeit und Denkmalwürdigkeit vorliegen).

Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung:

• Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen zur Erhaltung einer baulichen Anlage (§ 172 Abs. 4 BauGB)

Bei städtebaulichen Umstrukturierungen:

• als Grundlage für einen Sozialplan nach § 180 BauGB 

Eine Erhaltungssatzung bezweckt die städtebauliche Erhaltung baulicher Anlagen und Gebiete in einer Stadt. Dadurch benötigen bauliche Vorhaben eine besondere Genehmigung und der Gemeinde wird gleichzeitig ein besonderes Mitspracherecht zugesprochen.
Es gibt zwei verschiedene Arten von Erhaltungssatzungen: die städtebauliche und die soziale Erhaltungssatzung.

Grundlage für die hier beschriebenen Maßnahmen ist Kapitel 2 des Baugesetzbuches, das „besondere Städtebaurecht“. In den §§ 172 bis 174 BauGB werden die Einzelheiten definiert, die bei der Aufstellung von Erhaltungssatzungen zu beachten sind.

Auch eine Erhaltungssatzung ist Teil einer größeren Palette von Maßnahmen, die alle dazu dienen, krisenhaften Erscheinungen in Städten oder Quartieren/Stadtteilen mit städtebaulichen Mitteln entgegen zu treten.
Mit dem Instrument der Erhaltungssatzung kann eine Gemeinde die Genehmigungsbedürftigkeit von Rückbau und Nutzungsänderung, ggf. auch die Errichtung baulicher Anlagen festlegen, und zwar zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt.
Unter bestimmten Umständen kann auch die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung Auswirkungen auf eine erhaltenswerte städtebauliche Struktur haben. Daher kann auch das in einer Erhaltungssatzung geregelt werden.
Da die Beteiligung der betroffenen Bewohner und Eigentümer eines für eine Erhaltungssatzung vorgesehenen Gebietes ein wichtiger und selbstverständlicher Teil ist, wird daher i.d.R. ein Beteiligungsverfahren durchgeführt. Denn die Vielzahl potenziell Betroffener macht eine Beteiligung sinnvoll. Das gilt umso mehr, wenn parallel auf formelle Instrumente der Bauleitplanung zurückgegriffen wird, in der umfassende Beteiligung Teil der Verfahren ist.
Die Art und Weise der Beteiligung ist dabei nicht vorgeschrieben, sondern kann je nach Art und Weise der Maßnahmen individuell ausgewählt werden. Die Stadtplanungspraxis hält dafür zahlreiche Formate bereit.
Das Verfahren zur Aufstellung von Erhaltungssatzungen ist nicht gesetzgeberisch vorgeschrieben.

Typische Kriterien für die Anwendung der Erhaltungssatzung sind

• Sichtachsen,
• Grundriss des Ortes,
• Gebäudestellung (Abstände, Dichte, Baufluchten, Ensembles),
• Ortssilhouette (Dachlandschaft, Baumassen, Gebäudehöhen, Firstrichtungen, wichtige Einzelgebäude),
• Raumcharakter, Straßenraum und Freiflächen (Einteilung Straßenraum, Einfriedungen, Vorgärten, Hofgestaltung),
• Baukörper (Größe, Proportionen, Dachformen, Traufhöhen).

Während der eigentliche Satzungstext üblicherweise relativ kurzgehalten wird, ist in der dazu gehörigen Begründung im Detail aufgeführt, was warum und in welchem Kontext erhalten werden muss.
Aus einer Erhaltungssatzung ergibt sich zudem ein Genehmigungsvorbehalt für die Gemeinde, auch für ggfls, sonst nicht genehmigungspflichtige Maßnahmen an Gebäuden.
Auch können in einer solchen Satzung die Regelungen für Ordnungswidrigkeiten und deren Ahndung enthalten sein.

Grundlegende Voraussetzung für den Erlass einer Erhaltungssatzung ist eine ausführliche städtebauliche  Bestandsaufnahme der betroffenen baulichen Strukturen (und wenn erforderlich: eine sozio-ökonomische Bestandsaufnahme der dortigen Wohnbevölkerung). In dieser Bestandsaufnahme werden die zu erhaltenen Aspekte ermittelt und dokumentiert. In der Begründung zur Satzung werden die inhaltlichen Erläuterungen und Wertungen zusammengefasst.

Die Kommune legt das jeweilige Gebiet, in dem und für das eine Erhaltungssatzung erstellt werden soll, durch Beschluss des zuständigen Fachausschusses (hier in Hilden: Stadtentwicklungsausschuss) fest.

In der Regel entstehen Kosten für die Erstellung von Plangrundlagen und Fachgutachten. Kosten entstehen ebenso durch die Einschaltung von Fachbüros für die Koordination und Kommunikation von Planungsprozessen, falls dies im Zuge der Erstellung einer Erhaltungssatzung erforderlich werden sollte (z.B. wegen der Größe der betroffenen Wohnbevölkerung).

Während in manchen Bereichen des BauGB das Verfahren mit seinen Inhalten vorgegeben ist (städtebauliche Sanierung, städtebauliche Entwicklungsmaßnahme), ist das im Falle einer Erhaltungssatzung nicht formalisiert.

Die Bearbeitungsdauer für die Erstellung einer Erhaltungssatzung kann nicht eingegrenzt werden. Sie ist abhängig von zustimmenden Beschlüssen von Ausschüssen und Rat, ausreichenden städtischen Haushaltsmitteln,  der Verfügbarkeit von Fachplanungsbüros, der Zahl der betroffenen Wohnbevölkerung.
In Hilden hat die Erstellung von Erhaltungssatzungen einen Zeitraum von 12-15 eingenommen.

Solange eine Kommune Erhaltungssatzungen selbst erstellen möchte, gibt es keine Verfahrensfristen.

Beispiel für Hilden: Erhaltungssatzungen für die Bereiche Seidenweberstraße, Klusenstraße und Kilvertzheide/Grünstraße.